과도한 인플레이션으로 부동산은 사상 최고로 상승한다 ..(칼럼)박찬식

 

                     

부동산 칼럼 글쓴이 박찬식 등록일 2008/12/19

미국의 제로금리정책과 미친 인플레이션   미 연방준비제도 이사회(frb)는 12/17일  정책금리를 0~0.25%로 인하한다는 내용을 발표하였다 사실상 제로 금리 시대가 열린것이다 금리 뿐만 아니라 발권력을 동원하여 시중 유통 통화량을 늘릴수 있도록 국채와 모기지 관련 증권을 사들이겠다고 같이 발표했다 이제 미국의 금융시장에서는 돈은 넘쳐나고 금리는 없어지는 시대가 된것이다 미국의 심각한 경제침체가 frb로 하여금 비상수단을 동원하게끔 만든것이고 이러한 내용은 버락 오바마 대통령 당선자가 말한 금리를 내려 침체를 극복하는 통상적인 방안이 더 이상 먹혀들지 않는다는 발언과 함께 주목할만한 정책 이라고 보인다   제로금리와 발권력을 동원한 통화확대는 미국에 과도한 인플레이션을 발생할수 있을것이다 달러화는 약세가 될것이고 미국채는 매수자를 찾기 어려울것이며 화폐와 채권에 매력을 잃은 투자자들은 실물인 주식과 부동산으로 투자 대상을 바꿀것이다 다르게 표현한다면  ,과도한 인플레이션에 의하여 돈은 휴지가 되므로  주식과 부동산,금등 실물자산 투자의 바람이 일어날것으로 보인다. 경제학자와 정책 당국자들의 완곡한 표현을 정확히 바꾸자면 세계 경제는 과도한 인플레이션에 의한 주식 및 부동산 거품이 발생하리라 본다 미국은 부동산에서 발생된 거품을 걷어들이기 보다는 상황이 심각한만큼 현재의 거품보다 더 큰 거품을 만들어 자본주의의 자연치유력으로 비상사태를 해결하겠다는 의지를 표명한것이다   세계 경제석학들의 조언과 현실의 대응   이미 세계적인 경제석학들은 현재의 전세계 금융위기를 비상국면으로 판단하고 정상적인 경제정책이 아닌 인플레이션 유발 정책을 각국 정부에 권유하고 있 2008년 노벨경제학상 수장자인 프린스턴대학의 폴 크루크프 교수는 '불황의 경제학'이라는 이론에서 미국은 재정적자에 신경쓰지 말고 막대한 정부지출을 과감히 시도하라고 주장하고 있고 세계적인 석학인 뉴욕대학의 누리엘 루비교수는 "미친 정책"이라는 표현을 사용하면서 정상적인 경제 정책이 아닌 정 반대의 경제정책을 이야기 하고 있다 또한 최근에는 미국 하버드대학의 케너스 로고프 교수는 디플레이션 상황의 세계 경제를 회복시키려면 6% 이상의 과도한 인플레이션을 유발시켜서 경제 주체들이 안고있는 부채를 탕감시켜줘야 한다고 주장하고 나왔다 금리에 있어서는 영국 런던정경대의 윌렘 뷰이터 교수는 미국,영국,일본을 비롯한 주요국가들의 금리는 내년 상반기 까지는 0%로 갈것이 틀림없으므로 금리 인하를 하루라도 빨리 시행해야 한다고 하였다   일본의 잃어버린 10년의 제로금리 정책과 미국의 제로금리 정책의 차이점   제로금리 정책에서 연상되는 국가는 일본이다 일본은 상업용 부동산 거품으로 인한 경제침체를 막고자 과거에 제로금리 정책을 시행하였지만 결과적으로 볼때 제로금리 정책은 실패하여 잃어버린 10년을 가져왔다 실패한 일본의 제로금리 정책을 거울삼아 미국은 새로운 제로금리 정책을 시행하고 있다 일본이 제로금리에도 불구하고 잃어버린 10년이라는 오명을 듣는 경제침체를 겪었던 이유에는 인플레이션에 대한 우려로 인하여 제로금리를 경기 상승시 다시 올릴것이라는 경제주체의 인식 때문에 적극적인 투자가 없었고 또한 중앙은행 마져 통화량의 적극적인 팽창를 실시하지 못하였다 사실상 금리만 제로였을 뿐 실제적인 통화증가가 없었던 것이다 하지만, 현재의 미국은 일본과 틀린 형태의 정책을 취하고 있다 금리는 제로금리로 내림과 동시에 유동성을 공급하여 통화량을 급속히 증가시켜서 기존 정책과는 반대로 인플레이션을 유도하고 있는 것이다   제로금리 시대의 인플레이션 6% 이상  의미는   제로금리하에서 인플레이션이 발생한다면 그것은 사람들의 부채를 자연스럽게 탕감 시켜준다 간단한 계산을 해보면 케너스 로고프 교수가 제시한 연 6% 인플레이션의 인위적인 유도는 부채가 원금 상환 없이  매년 6%씩 줄어드는 효과를 가져올수 밖에 없다 지금까지 듣도 보지도 못한 새로운 경제 정책이 시행되는 것이다 채권자들인 은행의 몰락을 방지하고자 채무자들의 부채를 탕감시키는 정책이 시행되는 것이다 일반적으로는 채무자가 부채의 모라토리움을 선언하게 되면 채권자인 금융기관은 부실화 하여 부도가 나게 되고 이것을 막기 위하여 금융기관에 정부가 자금을 지원하는것이 정상적인 정책임에 반하여 서브프라임 위기에서 파생된 전세계 금융기관의 부실이 너무나 방대하고 깊기 때문에 지금 시행되려는 정책들은 채무자들의 부채를 제로금리와 인플레이션으로 탕감시켜서 금융기관을 살리는 방향으로 가고 있는 것이다 새로운 금융 및 재정정책하에서는  은행에서 대출을 받아 주식 및 부동산을 구입한 사람은 부의 대열에 줄서게 되지만 은행에 적금 및 예금을 해둔 사람은 가난의 대열에 줄서게 된다는 뜻이다   대한민국도 제로금리 정책이 시행될것인가?   세계가 제로금리에 인플레이션이 발생되는 불황기의 "미친" 경제로 흘러간다면 대한민국도 예외가 될수 없다 미국,유럽,일본이 2009년 상반기까지 제로금리로 인하한다면 우리도 금리를 인하해야한다  자본 이득을 쫓아 국경을 時,分,秒로 넘나드는 국제 투기자본에 약점을 보여서도 안되고 세계적인 경제침체에 우리만 상대적인 고금리를 유지한다면 우리 경제주체인 기업과 가계만 몰락할수 있기 때문이다 한국은행 총재의 말을 빌리자면 대한민국은 현재 금융 비상상태에 와있는 상황이다   대한민국의 부동산 시장은 과연 안전한가?   또한 대한민국의 부동산 시장이 사람들이 생각하는 것처럼 다른 국가에 비하여 안전하지 못하기 때문에 언제든지 미국의 서브 프라임 위기 못지 않은 한국판 서브프라임 위기에 사전 대응을 해야 할 필요도 있기 때문이다 미국의 서브프라임 위기가 대출 상환능력이 없는 빈민층 및 투기세력에 의하여 발생되었다면 대한민국의 부동산 대출 위험은 미국과 정 반대로 안정적인 중산층의 프라임 대출에서 발생될수 있다 미국과 일본의 부동산 담보대출이 시세의 90% ~110%까지 발생되었기 때문에 위기가 왔고 대한민국은 시세의 60% 이내에서 담보대출이 되었기 때문에 담보대출 위기가 없다고 생각하는것은 큰 오산이다 담보대출 비율만 갖고 안정적인 대출을 했다고 생각하면 안되는 이유에는 대한민국에만 있는 독특한 전세 제도에서 그 근거를 찾아볼수 있다 미국등 선진국이 월세와 비슷한 렌트개념으로 총 매입가에서 일정액의 월세를 받는 형태를 취한 반면에 우리는 총매매가의 30~70%의 비중인 임대보증금이 있는 전세제도가 보편화 되어 있다  따라서 아파트 시세에서 60%이내 대출이 된 상태에서 전세가 있을때 지금처럼 아파트가격이 30~40% 하락한 상황이 되면 모든 아파트는 담보대출 + 전세보증금으로 인하여 사실상 깡통 아파트가 될수 밖에 없다 그 이유는 지금까지도 금융기관들은 kb시세 기준으로 시세의  60%까지 대출을 해주고 있고 현장 부동산 중개시장에서도 매매가에서 융자 + 전세금 비중이 매매가의 70%이면 전세계약을 체결하고 있기 때문이다  이런 상황에서 아파트 가격이 30~40% 하락하였다면 대출이 있는 아파트는 이미 은행의 담보가치를 상실한 아파트가 됨과 동시에 부실채권을 발생시키게 되거나 임차인들이 보증금을 날리게 되는 애물단지 깡통인 눈물의 아파트가 된다 예를 들어 5억 아파트에 융자가 1억5천있을때 전세로 2억에 입주한 아파트가 있다고 가정할때 아파트 가격이 2006년 고점 대비 30% 하락하였다면 매매가는 3억5천으로 떨어진것이고 지금 처럼 부동산 시장의 거래가 실종된 상황에서 부동산 가격이 지속적으로 상승하지 않는다면 해당 아파트에 대출을 해준 금융기관과 임차인중 반드시 한쪽 편은 손실을 감수하는 필연적인 상황이 시간이 흘러갈수록 나오게 되고 그 양은 늘어날수 밖에 없다  지금 대한민국의 대부분 지역에선 아파트 가격이 2006년 고점대비 30~40%하락하였다 대한민국은 현재 미국보다 더 심한 프라임 대출 위기의 칼날에 서있는 것이다   대한민국의 프라임 대출 위기를 막고 있는 가계들   깡통 아파트가 전국적으로 속출하고 있는 상황에서 미국과 같은 프라임 위기가 발생되지 않은 이유는 다시 부동산 가격이 상승할수 있다는 믿음을 가진 가계가 아파트 가격의 하락에도 불구하고 지금까지는 부동산 시장의 미래를 믿고 금융기관의 대출이자를 빚을 내어서까지 갚고  있기 때문이다 최근 한국은행 발표에 따르면 3분기 기준 가구당 가계부채는 4054만으로 처음으로 4천만원을 돌파하였고 전분기 대비 94만원 증가하고, 전년 대비 335만원증가를 하였다고 한다 사실상 경기 침체 및 부동산 시장의 침체를 온몸으로  경제주체의 큰축인 가계가 피눈물을 흘리면서 어느 정도 막고 있는 것이다 하지만 경제 침체로 소득이 감소한 상황에서 지금과 같은 거래실종과 가격 하락세가 지속된다면  경제주체인 가계들은 어느 순간부터 아파트 담보 대출 상환 및 이자납부을 포기하게 될것이다 대출 상환 및 이자납부의 포기가 있게 된다면 대한민국의 수많은 1,2,3금융권 모두는 리먼브라더스와 같은 부도의 길로 들어갈수 밖에 없게 된다 1.2.3 금융기관의 모두의 부도는 곧 대한민국 산업계 및 가계 전체의 경제시스템 마비를 가져온다 최악의 시나리오다...   대한민국 정부도 최악의 시나리오는 알고있다   최악의 시나리오는 와서는 안되고 예정되어서도 안되는 시나리오다 따라서,최근 정부와 한국은행의 정책 결정을 보면 최악의 시나리오를 정책당국자가 알고 있다는 생각이 든다 이명박 정부는 야당과 시민단체의 반발에도 불구하고 노무현 정부의 징벌적 부동산 규제를 모두 풀고 있고 부동산 정책도 지금까지와는  다르게 규제완화가 아닌 김대중 정부때 시행된 부동산 활성화 정책을 언급하고 있기 때문이다 부동산 규제완화 정책과 활성화 대책은 그 차이가 분명히 있다 노무현 정부가 시행한 양도세 중과조치 폐지는 규제완화 정책이지만, 지방 분양 아파트에 대하여 양도세 면제조치등은 부동산 활성화 대책으로 볼수 있다  정부와 발 맞추어 한국은행도 12/11일 금융시장 참여자의 예상을 뛰어넘는 1%의 금리인하를 단행하면서 추가 인하를 다시 언급하고 있다 인하된 3%의 금리에서 2%대 초반 또는 중반까지 금리인하를 예고하고 있는 것이다 정부의 지속되는 부동산 활성화 대책과 한은의 기준금리 인하는 대한민국의 부동산 시장의 최악의 시나리오를 어느정도는 막을것으로 보인다   대한민국도 미국,유럽,일본의 제로금리 정책과 인플레이션 유도에 영향을 받을것인가?   최악의 시나리오를 면한 대한민국의 부동산 시장이 하락을 멈추는 순간 전세계의 자산시장흐름에 대한민국의 자산인 주식과 부동산도 동참할것으로 보인다 대한민국의 주요 교역 대상국인 미국,유럽,일본등이 제로금리에 헬리곱터에서 뿌리는 것 같은 과도한 통화량 팽창에 의한 인위적인 인플레이션이 발생된다면 각국의  인플레이션의 영향은 대한민국의 모든 달러,유로,엔화 표시 수입상품에 인플레이션 가격이 반영되게 되고 수입상품의 가격 상승은 국내 상품의 가격 상승에 영향을 준다 한국은행이 기준 금리를 추가로 2%때 초반까지 인하를 예정하고 있는 상황에서 수입상품에 의한 인플레이션이 발생되고 더불어서 각국에서 팽창된 통화가 대한민국의 금융 및 부동산 시장에 유입될때 대한민국의 주식과 부동산 가격도 급격한 상승을 하게 되리라 본다 해외 투자자가 국내 자산시장인 주식과 부동산에 뛰어 드는 상황에서 국내 시장 참여자도 제로 유사금리라 볼수 있는 2%대 금리에서 인플레이션에 의하여 부채 탕감효과를 체험하게 되면 국내자산 시장 참여자 모두는 주식과 부동산으로 적극적으로 뛰어들게 된다 따라서, 실물 자산인 주식과 부동산은 사상 최고의 폭등을 할수 밖에 없다 뉴욕대학의 누리엘 루비교수가 언급한   "미친" 정책에 의하여 "미친" 경제와 "미친"거품이 탄생하는 것이다   지금 새로운 세상이 당신에게 열리고 있다 첨언 : 예측은 예측일뿐 결코 미래의 사실이 아니다, 시장 참여자 모두는 시장에 관하여 항상 예측을 하지만 시장에서 끝까지 살아남는 사람은 예측을 자주 맞힌 사람이 아니라  적응한 사람만이 살아남는다 신이 아닌 인간의 예측이기에 적응의 중요성은  다시 언급할 필요 조차 없다 필자의 논리에 독자 여러분들은 스스로 판단하시고 참고만 하시길.. 어두운 밤을 지나면 새벽에는 동쪽 하늘에서 어김없이 태양은 떠오른다 침체된 부동산 시장에도 희망의 태양은 떠오르게 되어 있다  동천태양이 되고픈 박찬식 씀   ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 당신에게 아파트의 꿈을 드립니다 東天태양 http://cafe.naver.com/01031587277