[김인만 칼럼] 2009년 부동산시장 전망

 

2008/12/16                                   01. Love Story

2008년도 얼마남지가 않았습니다. 돌이켜보면 정말 많은 일이 있었고 시간도 그만큼 더 빨리 지나간 한해였던거 같습니다. 1년전인 2007년 12월 많은 전문가분들이 2008년은 부동산규제완화가 진행되면서 점진적인 회복세를 보일것이라는 전망을 냈지만 지금 부동산시장상황을 보면 보기좋게 빗나가 버렸습니다. 이렇게 내년 부동산시장을 전망하는것은 틀릴 가능성도 높고 너무 변수가 많아서 어려운것이 사실이지만 그래도 용기를 내어 2009년 부동산시장 전망을 해보도록 하겠습니다. 먼저 2008년 12월 현재 부동산시장 상황을 먼저 확인하고 2009년으로 넘어가야 할것 같습니다. 2007년 초부터 강남을 중심으로 분당, 용인 등 남부권은 거래가 감소되고 급매물도 늘어나면서 2008년 9월 경제위기가 가시화되면서 거래는 실종되고 급매물만 적체되면서 2006년 고가대비 40-50%정도하락한 상황입니다. 남부권에 비해 2008년 상반기까지 높은 상승률로 부동산시장의 비팀목이 되어주었던 강북, 북부권, 인천지역도 미국발 경제위기의 한파는 피할 수가 없었고 거래가 실종되고 급매물이 쌓여가면서 가격하락이 가속화되고 있습니다. 정부는 참여정부가 4년동안 열심히 묶은 부동산규제정책을 일부를 제외하고는 거의 다 풀었고 한국은행은 기준금리를 3%수준까지 인하를 하였습니다만 부동산시장은 미동도 하지않고 있습니다. 흔히들 부동산정책과 금리는 부동산시세에 가장 큰 영향을 미친다고하는데 경제위기와 얼어붙은 매수심리앞에서는 무용지물입니다. 1. 부동산위기요소 분석 앞으로의 부동산시장을 바라보는 시각은 크게 긍정론과 부정론이 팽팽하게 맞서고 있습니다. 현재 부동산서적도 '부동산대폭락은 있다 vs 없다'가 맞서고 있듯이 전문가들이나 여론도 양분이 된 상황입니다. 부동산부정론의 근거는 인구가 감소한다, 주택공급이 너무 많다, 소득대비 너무 많이 상승하였다, 금리가 너무 높다 등의 이유입니다. 부동산시장을 전망하기전 부정론의 근거를 먼저 따져보도록 하겠습니다. 인구가 감소하는것은 피할 수 없는 부분이고 인구증가율이 급속히 낮아지고 있습니다. 수요와 공급은 모든 시세를 결정하는 기본요소인데 수요가 줄어든다면 가격은 낮아질 수 밖에 없겠지요 하지만 이런 인구감소는 당장의 문제가 아니라는데 그 맹점이 있습니다. 우리나라 총인구 성장률을 보면 2019년은 되어야 마이너스가 되며 주택수요의 주축이되는 40-50대 인구도 2007년 1300만명에서 2016년 1600만명으로 정점을 이루고 점진적으로 하락을 하게 됩니다. 2030년까지는 2007년의 40-50대 인구수준은 유지가 된다는 의미입니다. 여기서 또하나 주목해야할 점은 지역별 인구전망이 차이가 나며 지방은 점전적으로 소함에 반하여 경기도는 오히려 2006년 1095만명에서 2020년 1347만명으로 급속적인 증가를 하게 됩니다. 결국 인구감소가 장기적으로는 부동산시장의 안정에 기여할 수 있겠지만 당장은 최소 10년간은 큰 영향을 미치지 못한다는 의미입니다. 이제 주택공급률을 따져보겠습니다. 2006년 전국 주택보급률은 107.1%로 안정권에 접어들었다고 볼 수 있지만 서울 91.3%, 수도권 96.9%로 아직 100% 미만이며 단순주택보급률이 다주택자에 대한 통계적 문제가 존재하기때문에 자가보유율과 1000명당 주택수를 따져보아야 합니다. 자가보유율은 우리나라가 55.6%(수도권 50.5%)인데 미국은 68%, 일본 61%, 호주 70%입니다. 1000명당 주택 수는 우리나라가 281.8가구(서울240.2)임에 반하여 미국 427, 영국417, 일반 423가구로 선진국대비 차이가 많이 존재합니다. 그렇다고 기존 80년대처럼 절대적인 주택공급부족은 아니고 지역마다 차이가 존재하지만 아직까지 주택공급이 무조건 넘치고 집값붕괴로 이어질만큼의 주택량은 아니라고 볼 수 있습니다. 집값이 너무 많이 상승했다라는 부분은 충분히 공감하고 특히 서울, 수도권의 경우 2002년부터 2006-2007년까지 3-4배의 상승을 한 지역이 많이 있습니다. 하지만 모든 주택이 그렇게 상승한것이 아니며 2006년까지는 강남 등 버블세븐 지역의 아파트 위주로 상승을 하였고 2007년부터 2008년 상반기까지 강북, 북부권 소형아파트, 빌라, 연립 중심으로 상승을 하였습니다. 물론 지방도 고분양가의 영향으로 상승을 했지만 서울, 수도권에 비하면 턱없이 부족한 수준이며 특히 아파트가 아닌 연립, 빌라, 단독주택의 경우 마이너스를 기록한 곳들도 많이 있습니다. 1985년부터 2005년까지 전국평균주택상승률은 2.4배이며 물가상승률은 3배이기때문에 물가상승률을 제외하면 -20% 상승률인데 스페인330%, 영국200%, 미국160%임을 감안하면 결코 우리나라 부동산이 많이 상승했다고 볼 수는 없다. 물론 강남등 일부지역과 서울, 수도권 아파트의 상승률은 훨씬 높기때문에 우리나라 모든 부동산이 큰 폭으로 상승했다는 착각을 하는 것이다. 금리는 2005년부터 서서히 상승하여 2008년 여름까지 기준금리가 5.25%까지 상승했지만 미국발 금융위기로 경제불안이 가중되면서 2008년 12월 3%까지 하락을 하였다. 물론 시중 은행대출금리와 기준금리와의 차이가 존재하고있고 금융권이 안정을 찾을때까지는 기준금리와 차이가 존재하겠지만 기준금리가 추가하락할 가능성이 높고 금융권도 안정을 되찾는다면  대출금리도 상당한 수준으로 하락을 할 가능성이 높다. 결국 대출금리 하락은 대출이자 부담에서 자유로울수 있기에 매도자는 급매물을 줄일 수 있고 매수자는 자금계획을 좀더 공격적으로 할 수 있어서 매수세가 살아나는데 도움이 될 수 있을 것이다. 2. 2009년 부동산시장 전망 2009년은 부동산시장의 반등을 위한 기반을 다지는 한해가 될것이다. 미국발 금융위기가 이미 실물경제로 전이된 상황이기에 각국 정부가 전방위 노력을 하고있지만 단기간에 회복되기는 어려움이 있습니다. 특히 수출비중이 높은 우리나라는 주 수출국인 미국, 중국, 유럽의 경제가 회복되지 않는한 경기회복이 더욱 어려운 상황입니다. 더욱이 판교신도시, 용인흥덕지구 등 대형입주물량이 2009년을 기다리고 있기때문에 수도권 부동산시장의 침체는 더욱 깊어질 전망입니다. 부동산은 심리라는 말도 있듯이 경기회복이 안되고 대규모 입주물량으로 남부권 매매가, 전세가 하락이 불가피하기때문에 한번 위축된 매수심리는 쉽게 회복되기 어려울 것입니다. 그럼 이대로 부동산시장은 주저앉고 말것인가? 그렇지않습니다. 오르막을 가려면 내리막을 내려와서 바닥을 확인해야만 올라갈 수 있듯이 부동산시장 회복도 바닥을 확인을 해야만 회복이 가능합니다. 또한 부동산투자는 보통 3년이상을 바라보는 중장기투자이기때문에 3년후 시장을 예측하고 들어가야합니다. 만약 지금 아무리 시세가 상승한다하여도 양도세 비과세 시점인 3년 후 시세가 하락해버린다면 아무런 소용이 없겠지요 반면 지금 최악의 상황이라도 3년후 상승을 한다면 성공적인 투자가 될 수 있습니다. 성공적인 투자란 입지, 학군, 교통이 좋은지역에 투자하는것이 아니라 투자대비 최대한 높은 수익률을 기록하는것입니다. 미국의 경제상황이 더욱 나빠져서 회복할 수 없는 국가부도상황이 된다면 우리나라도 무사할 수 없고 회복기간이 상당히 길어질 수도 있지만 최악의 상황만 기다릴 수는 없습니다. 부동산 부정론자들도 부동산대폭락을 반값 50%하락이라고 말하고 있고 일본의 버블붕괴때도 반토막이 났습니다. 현재 분당, 용인 등 남부권 지역 급매물 기준에서 보면 40-50% 하락이 되었으며 10월부터 거래가  되지않아서 급매물이 적체는 되고있지만 급매물 가격이 더이상 내려가지는 않고있기때문에 남부권은 저점에 상당히 가까워졌다고 볼 수 있습니다. 또한 부동산규제가 완전히 풀릴 예정이고 금리는 경기가 완전한 회복세로 돌아서기 전까지는 지금까지 볼 수 없었던 저금리로 갈 것이며 부동산 공급은 급감하고 있습니다. 2008년부터 서서히 줄어든 부동산 공급은 2008년 하반기부터 급감하였고 2009-2010년까지 이런 공급감소는 지속될 것이 오산세교신도시, 검단신도시 확장은 무기한 연기된 상태이며 동탄2신도시, 송파신도시도 1-2년정도의 연기는 불가피한 상황입니다. 이런 공급급감의 후유증은 2-3년 후부터 나타날것이며 더욱 문제는 공급감소의 문제가 발생하면 단기간에 해결할 방법이 없다는 것입니다. 주택공급은 빨라야 3-4년후에 실질적인 효과가 나오기 때문입니다. 물론 그렇다고 너무 불안하고 서두를 필요는 없습니다. 앞에서도 언급했듯이 판교신도시, 용인흥덕지구 입주물량이 있기때문에 신규매물과 더불어 갈아타기 위한 기존집 급매물 시세, 전세가 하락은 불가피한 상황이기에 지역마다 차이는 있고 아직 바닥을 확인했다고 볼 수는 없지만 남부권의 경우 내년 상반기중에 바닥을 확인할 것으로 보입니다. 강북, 북부권, 인천권은 하락폭이 아직 남부권정도는 아니고 하락으로 돌아선 기간이 아직 몇달되지 않았기때문에 실거주가 아닌 투자가치로만 본다면 남부권 보다는 조금 더 시간이 필요할듯 싶습니다. 적어도 강남권을 비롯한 남부권의 반등 확인한 후 움직이는것이 좋습니다. 결국 2009년은 상당히 어려운 상황이 예상되지만 반대로 생각하면 가장 좋은 매수타이밍이 형성될 시기가 2009년이 아닐까 싶습니다. 세상이 끝날것 처럼 너무 불안해하고 모든 경제활동을 외면하지말고 다음에 올 기회를 잡을 수 있는 준비하는 자세가 필요한 2009년 입니다.   감사합니다.   김인만과 함께하는 경제자유인을 위한 아파트투자 전문가클럽, 아투/atou http://club.speedbank.co.kr/atou 부동산 투자/세무상담, 플래닝 total solution, 투모컨설팅(www.toomo.co.kr)