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안녕하세요? 부동산의 근본적인 문제점 진단과 그 대책 이라는 글을 남겼는데 근본적인 문제점에 대한 보다 심층적으로 진단해 보겠습니다. “중산층”이라는 단어가 있죠? 국민 대부분이 자신은 중산층이다 라고 생각을 하는 시절이 있었습니다. 97년도였죠. 그 이후로는 자신이 “중산층”이다. 라는 단어가 없어졌습니다. “서민”이라는 단어가 등장했죠. 98년도 이전 월급쟁이 근무자들은 “종신고용제”와 “연봉서열제”로 안정된 수입을 올렸었죠. 그리고, 90년대 중,후반은 경제성장이 둔화되던 시점이였죠.
IMF 사태이후 우리 기업들은 호되게 된서리를 맞습니다. 우리나라 기업들은 그시기 이후 부터 이미 불경기에 대한 대비책의 노하우와 준비를 하며, 외주,아웃소싱,다운사이징 등의 정책을 실천하고 있었습니다. 89년도 일본에 엔고(엔다카)현상이 발생했을 때, 우리나라는 호황을 맞았습니다. 수출 70% 내수 30%로 이루어진 산업구조 입니다. 원료를 수입하고 그 가공품(제품)을 수출하여 국부를 창출하는 외향적 경제구조였으니까요. Made in Korea 제품이 가격 경쟁력을 갖추는 시점이였죠. 시중에 돈이 돈다 라는 개념은 88올림픽 후로 진행되었습니다. 그 후 한국 산업발전은 새로운 개혁이 일어나게 됩니다. “서비스”, “품질”, “신기술”이라는 개념의 도입이였습니다. “고객(돈)은 왕이다” 그 예전 “물건 가진놈이 왕이다” 라는 개념의 변화였죠. 급속도로 고속성장을 하던 대한민국은 너무 빠른 산업성장에 비하여 의식구조는 그대로 정체 되어있었습니다. 그 문제점이 터진 것이 97년도 IMF 사태였던 것이죠. 투자하면 무조건 돈을 벌수있었고, 은행은 돈을 대출해주면 그만큼 수익을 올릴 수 있었죠. 부동산은 계속 상승하고, 주식역시 올랐습니다. 기업은 투자한 만큼 매출액이 올랐습니다. 자기 자본금으로 감당하지 못한 수준의 은행 대출을 통한 기업 경영 “한보그룹”사태는 이런 재무구조에서 나온 것이였습니다. 이때, 대규모 구조조정작업에 의하여 의식구조가 바뀐 것 입니다. 현재 08년 겨울은 97년도 겨울과 별 다를바가 없는 시기입니다. 오히려 97년도 보다 실물경제는 더 나빠져 있는 상황이죠. 08년도 여기서 문제점이 발생합니다. 기업, 금융권 등은 IMF 사태를 혹독하게 겪었습니다. 이런 사태에 대한 경험이 생긴 것 이죠. 그리고, 지금 역시 준비하고 있습니다. “대규모 구조조정”을 말이죠. 기업의 생존을 위해 취할 수 있는 모든 대책방안을 검토하고 실행을 단계적으로 준비를 하고있습니다. 금융권 역시 마찬가지 입니다. “내년도 신규채용 보류”, “승진, 승급 보류”, “임금동결”등의 대책을 새워놓고 “구조조정”이라는 카드를 최후의 카드로 쥐고있는 상태입니다. 게다가 정부에서 일부 은행에 “방만한 운영”이라는 꼬리표 까지 붙여놓은 상태니까 말이죠. 하지만, 부동산은 상황이 조금 다릅니다. 개인의 거래인 부동산은 여러가지 의식적 문제점이 있습니다. 89~97년도 중반 까지의 경제적 호황가 비슷하게 부동산은 불패신화를 자랑했었습니다. 부동산의 가격은 천정부지로 올랐었죠. 그러곤 IMF 이후 부동산은 폭락하게 됩니다. 그때 여러 사람들이 경제적으로 심각한 타격을 받았습니다. 구조조정 대상자 및 소형 자영업자 중심의 경제적 문제가 발생했죠. 그러고 다시 99년도에 들어서면서 부동산 역시 상승 곡선을 그리기 시작했습니다. 2005~7년도 최고로 큰 상승폭을 그리게 되죠. 부동산 역시 불패신화는 이루어 진 것이죠. 하지만, 무리한 대출을 통한 경영을 하던 기업들과 이들, 서민들의 주택매입 구조는 동일했습니다. 자신의 수입의 4~8배의 주택 구입 수익 대비 1:4, 1:8의 재무구조를 가지게 된 것이죠. 이런 재무구조를 가진 기업,개인은 일정적인 수입(이익)과 자산의 가치가 올라갈 땐 아무런 문제가 발생하지 않습니다. 하지만, 08년에 불어닥친 부동산 폭락 사태에는 아무런 대비책이 없었던 것이죠. 기업들은 착실히 이런 상황에 대한 대처 능력이 있었고 부동산은 당연히 오른다 라는 인식을 가진 사람들은 무리한 부채를 가지고 집을 사기에 바빳죠 그나마 기존 97년도까지는 고용이 "안정"된 상황이였고 지금 08년도는 고용이 기본적으로 "불안정"한 상황이였습니다. IMF 외환 위기와 지금이 다른점은 바로 이것 입니다. 그래서, 08년 중산층은 이미 존재하지 않았습니다. “서민”들만 있었을 뿐이죠. 그전 “종신고용제”, “연공서열제”등의 단어는 없어진지 오래고 사오정, 오륙도, 삼팔선 등 고용불안정적 요소는 자신들의 문제였죠. 게다가 75~84년생들의 사회 진출로 인력시장에 경제활동을 요구하는 인력이 대거 증가하였고 사람들은 구직난에 시달리게 됩니다. “계약직", "일용직”, “88만원세대”등의 말들만 생겨나게 된 것이죠. 이들 세대들은 자생력이 없었습니다. 이미 천정부지로 오른 “부동산” 안정되지 못한 “직장” 불규칙적인 “수입” 이들에겐 “구매력”자체가 생성되지 않았으니까요. 09년의 전망은 알 수 없습니다. 다만, 2번의 부동산의 폭락에 따른 사람들의 “투자”심리에는 변화가 생길 것 입니다. 97~98년도를 겪으면서 기업에 생긴 자생력이 08년도 사태에 따른 일반 개개인에게 까지 생기게 될 것이라는 말입니다. “우리나라는 인구밀도가 높아 부동산은 항상 과부족이다.” “부동산은 절대 내리지 않는다.” “반드시 반등한다.” 이런 전제조건이 의식구조의 변화에 따라 바뀌어야 한다는 것이죠. 게다가, 적절한 처방을 내리지 못하고 갈팡질팡 표류하는 정부앞에 개개인의 의식구조만이 자생력을 기를 수 있습니다. 분위기에 휘둘려 막대한 손해를 볼 수도 있으니까 말입니다. 05~08년 초 까지 부동산을 구매하시면서 “이곳은 다른 지역에 비해서 저평가 된 상태고 앞으로 투자가치가 있습니다.” “많이 값이 오를 호재만 있으니 지금 잡지 않으면 나중에 후회하십니다.” “곧 재개발될 단지니까 작은 금액으로도 큰 효과를 볼 수 있습니다.” “이 앞에 공원이 들어오고 도로도 나고 전철도 들어올 예정지입니다.” 등등 위 보기와 같은 말을 듣고 부동산을 구매하셨을껍니다. 지금 보유하신 부동산은 어떻습니까? 위의 보기가 들어맞으신 분들은 지금도 부동산 가격은 변함이 없습니다. 위의 보기가 부동산 업자의 사탕발림이였다면…지금 상황은 많이 다르실 껍니다. 비슷한 말을 듣고 사셨지만 결과는 하늘과 땅 차이입니다. 지금 그 말에 책임을 져줄 사람은 아무도 없습니다. 책임은 본인이 져야 할 몫이니까 말입니다. 여러분들이 살면서 누군가 찾아와 아무런 사심없이 잘해주는 사람이 있었습니까? 나에게 무언가를 원하기 때문에 찾아오는 사람들입니다. 게시판에 무책임하게 올라오는 글들에 현혹되지 마세요. 부동산이 계속 폭락한다면, IMF 사태보다 더한 내부적 혼란이 일어날 것입니다. 부동산이 반등하여 폭등한다면, 우리는 살았던 것 처럼 그대로 살면 되는 것입니다.
"서민"층의 삶에는 변화가 없습니다. 부동산이 폭락해도 자생력 부족으로 부동산을 구매할수 없으니 말입니다.
"서민"층의 삶은 어떻게 변하던 어렵고 힘들것은 명약관화한 일입니다. 다만, 의식구조의 개혁은 필요합니다. 지금이 기회일 수도 있고 아닐수도 있습니다. 다만, 자신이 한 행동에 자신이 책임을 져야하는 것이죠. 부동산이 폭락했으니 정부가 책임져라? 잘되면 내탓 안되면 남탓 이라는 얘깁니다. 부동산 폭락은 전세계적인 문제입니다. 대한민국만 강건너 불구경 할 사태가 아니라는 것이죠. 돈의 가치가 올라가면 물건값이 떨어지고 돈의 가치가 내려가면 물건값이 올라갑니다. 지금은 돈의 가치가 올라간 상황이니 모든 물건값이 떨어진 상황인 것이죠. 앞으로 부동산을 구매하실 때에 자신이 감당할 수 있는 범위의 투자가 필요합니다. 의식구조의 전환이 필요하다는 것이죠. 그리고, “투기”를 조장하는 일부 부동산 업체에 휩쓸리지 마셔야 합니다. 언론이라는 매체를 통하여 잠실, 강남등 거래가 시작되고 있다. 라는 기사를 보고 정부의 정책 방향을 다시한번 서글프게 생각하였습니다. 10건 정도 거래된 것을 보고 다시 살아난다 라고 하니 말이죠. 일부 투기 세력의 행동으로 여겨집니다. 언론 플레이라고 할까요? 중심지에 주거지가 설정되어 있고, 외곽지역에 신축 아파트를 짓습니다. 그러곤 투기꾼들을 투입시켜서 신규 아파트의 거래를 활성화 시킵니다. 사람들이 관심을 보이고 투자를 하게되면 투기꾼들은 유유히 돈을 챙겨 다른곳으로 이동합니다. 부동산 경기 부양을 위해 투기세력을 이용하는 것이죠. 내돈을 주고 부동산을 사실 수 있는 분들은 좋은 기회입니다. 자기 자본 대비 부채 비율이 낮게 구매 가능하신 분들 역시 좋은 기회입니다. 하지만, 무리해서 까지 부동산을 구매하시려는 분들은 다시 한번 생각해보셔야 합니다. “부동산은 무조건 오른다”라는 검증되지 않는 추측으로 소중한 자산을 잃을 수는 없기 때문입니다. 그들에겐 “투자”이지만 우리에겐 “생존”이니까요. |